【任意売却のメリットと進め方】

競売を避け、再起を少しでも楽にする方法

任意売却とは何か?

住宅ローンの滞納を続けると、だいたい6ヶ月ぐらいで銀行は見切りをつけます。

 

「この人は返済能力なし」と判断し、あなたの代わりに保証協会に全額払ってもらいます。(代位弁済という)

 

これで銀行はもう貸金を全部回収したので、あなたとは関係なくなります。

 

あなたにお金を貸しているのはもはや銀行ではなく、保証協会です。

 

あなたは代位弁済が行われた時点で、「期限の利益」を失いました。

 

すなわち、住宅の代金を長期ローンで分割払いする権利を失いました。

 

家を取り上げられるのを止める唯一の方法は、ローンの残金を全額一括払いすることですが、それはもちろん不可能です。

 

保証協会は、あなたの家を競売(けいばい)にかけて、貸した金をできるだけ回収しようとします。

 

住人を強引に追い出してオークションで叩き売るのです。

 

この時、競売にかかる前に自発的に売却に協力するのが「任意売却」です。

 

一般に競売より高く売れて少しでもたくさん回収できるので、保証協会は歓迎します。

 

あなたも引っ越し代くらいは残してもらえたり、競売を待つより人間的な扱いを受けられます。

 

競売と違って近所に知られることもありません。

 

普通の家の売却と何が違うのか?

普通の住み替えで家を売ったりするのは、確かに売り手の「任意」ではありますが、「任意売却」とは呼びません。

 

任意売却は住宅ローン滞納が続いてにっちもさっちも行かなくなり、代位弁済が行われた時、初めて出てくる選択肢です。

 

では、違いを理解するために、普通の家の売却がどのように行われるのか、見てみましょう。

 

ローンで買った住宅には、借金を取りはぐれないように抵当権が設定されています。

 

抵当権とは借金を返済してもらえない場合は、不動産を売却して回収する権利のことです。

 

地元の法務局で登記簿を請求すれば、そこには保証協会が抵当権を設定していることが記載されているはずです。

 

家を売却するには、抵当権を外してもらう必要があります。

 

抵当権を外してもらうには、先に住宅ローンを全額返済する必要があるわけです。

 

家がローンの残金より高く売れる場合は、これが可能ですから、普通に売却できます。

 

家を売ってもローンが残るが、それを貯蓄や親の支援で払いきれる場合も普通に売却できます。

 

問題は家を売ってもローンが残り、それを払うお金がない場合です。

 

この段階では貸金は全額回収が前提なので、抵当権ははずしてくれません。

 

抵当権ははずれないので、あなたは家を売る権利がありません。

 

この時点で「全額返済は無理だが、家を売って返済に充てたい」といっても銀行は聞いてくれません。

 

滞納を待って保証協会から代位弁済を受ければ全額回収できるので、関係ないのです。

 

さて、代位弁済をした時点で、保証協会は不良債権と承知の上であなたの債権を引き受けています。

 

抵当権を行使しても貸金は全額回収できないのが前提です。

 

保証協会は損をしますが、家の購入の時に保証料を取っており、返済不能に陥る人はごく一部なのでビジネスが成り立つわけです。

 

この段階では貸金は全額回収できないのが前提なので、あなたが「家を売りたい」といえば抵当権をはずして売却に協力してくれます。

 

競売よりは高く売れるので、少しでもたくさん回収できるからです。

 

これが「任意売却」です。

 

このように「任意売却」は競売を目前にした人ができる最後の努力であり、普通の住宅の売却とは全然異なるものです。

 

任意売却して残った借金はどうなるのか?

家を売っても残った借金は消えません。

 

これは任意売却でも競売でも同じです。

 

しかし、任意売却の方が高く売れるので、残る借金は少しでも減ります。

 

その借金は金額に応じていろいろな解決方法を考えます。

 

分割すれば返済できそうな場合は、金融機関と相談します。

 

こうした相談も任意売却した人の方が、競売まで何の努力もせずにいた人より、紳士的に対応してもらえます。

 

1/5とか、借金の一部だけなら返せそうな場合は、個人再生などの選択肢もあります。

 

それも到底無理な大きな借金が残る場合は、自己破産となります。

 

金目の財産はほとんど取られますが、そのかわり借金はすべて帳消しになります。

 

そして自己破産後に入ってくる収入はすべて自分のものになります。

 

財産も借金も消えて、ゼロからリセットできるのです。

 

「自己破産なら競売でも同じこと」は正しいか?

今の話を聞いて投げやりになる人も多いようです。

 

「どっちみち自己破産なら任意売却なんか意味ない。とことん居座って競売に抵抗してやる。」と。

 

そんなことをしてもムダです。

 

強制退去させられ、手元に引っ越し代もなく、家財道具は預かられ、保管料を請求されます。

 

競売だと近所にもいろいろな形で知られます。

 

最高にみじめな形で、まさに丸裸で放り出されることになります。

 

代位弁済がなされた時点で、あなたは「借りたお金を返すという社会的義務が果たせなくなった人」という分類になります。

 

任意売却した人は「そんな中でも家を売って迷惑を最小化する努力をした誠意ある人」という扱いになります。

 

引っ越し代は残してもらえたり、残債の返済方法でも紳士的に対応してもらえたりするのです。

 

一方、競売を待った人は「貸し手に多大な迷惑をかけながら、何の努力もしなかった人」という扱いになります。

 

非常に冷酷な扱いを受けることを覚悟する必要があります。

 

競売でも任意売却でも、その後が大変な点は同じです。

 

しかし、マイホーム喪失の痛みを少しでも和らげ、再起しやすい状態にするために、任意売却はとても意味がある選択肢なのです。