【競売への流れ|任意売却マニュアル】

住宅ローン滞納の行き着く先

住宅ローンを滞納すると、最初は丁寧な催促ですが、だんだん厳しくなります。

 

6ヶ月をめどに銀行は見切りをつけ、債権者が変わります。

 

いったんこうなると、どんなにお願いしても、もう元には戻せません。

 

ここから競売までの道のり、そして競売に至ったらどうなるのかを説明します。

 

STAGE 0 住宅ローンの滞納

住宅ローンを滞納すると、最初は優しい「お知らせ」が届きます。

 

「残高が不足していたので、次回2回分まとめて引き落とすので、お金の用意をよろしく」といった類の。

 

しかし、滞納が続くと「催告書」や「督促状」など、厳しい物言いになってきます。

 

平均して滞納6ヶ月をめどに銀行は見切りをつけ、次のステージに入ります。

 

そうなると競売への流れは止められません。

 

その時になって滞納分を全部払うといっても、もう元の状態に戻ることはできないのです。

 

少し時間をとれば再びローンを払える見込みがあるなら、こちらから銀行に連絡して誠実に対応してください。

 

少しは待ってもらえる可能性があります。

 

決して、「もう少ししたらまとめて返すから、それまで知らんぷりする」などという馬鹿げた行動は取らないように。

 

STAGE 1 債権者が変わる

銀行があなたを返済不能と判断して見切りをつけると、保証会社に代位弁済してもらいます。

 

代位弁済とは、あなたが返せなくなったローンを保証会社が代わりに全額支払うことです。

 

銀行は損害ゼロで満足し、あなたとの縁も切れます。

 

今や債権者は銀行ではなく、保証会社です。

 

この時点であなたは「期限の利益」を喪失しました。

 

すなわち、住宅ローンを長期分割払いで返済する権利を失いました。

 

保証会社は貸した金をできるだけ回収するために、抵当権の行使に動きます。

 

つまり、住人を追い出して住宅を競売(けいばい)と呼ばれるオークションで叩き売るのです。

 

競売を止めるには、もう全額一括払いしかありませんが、月々のローンも返せない人にはもちろん不可能です。

 

代位弁済が行われ、債権者が変わってしまうと、もう競売への流れは止められません。

 

そうなってから滞納分を全額返済すると言っても、泣いてすがっても、もう元の状態には戻れません。

 

持ち家を失いたくない人は、くれぐれもこの点を気をつけてください。

 

この段階に入ってしまった時に、競売よりましな選択肢として「任意売却」があるのですが、それは別のページで説明します。

 

なお、競売に向けた具体的な業務は、保証会社自身が行うのではなく、「サービサー」と呼ばれる取り立て業者に委託されます。

 

代位弁済から1〜2ケ月後に、交渉窓口が変わったという知らせがきます。

 

新しい交渉窓口がこのサービサーです。

 

STAGE 2 裁判所からの通知

サービサー(債権回収会社)は、裁判所に「競売の申し立て」をします。

 

申し立てを受けた裁判所は、担保の不動産に「差し押さえ」登記をし、借り手には「競売開始決定の通知」を送ります。

 

だいたい代位弁済から3ヶ月後、交渉窓口の交替から1か月後くらいです。

 

「あれから何か月も経つが、意外に何も言ってこないな」と安心している借り手の家に、いきなり特別送達で裁判所から通知が届きます。

 

多くの人がこの時になって初めて事の重大さに気づきます。

 

STAGE 3 現状調査

通知から1か月以内に、不動産鑑定士と裁判所の執行官のチームが不動産の現状調査にやってきます。

 

誰が住んでいるのかや住宅の状態を調べ、オークションで公開するための写真も撮っていきます。

 

そしてこの調査をもとに「基準価格」(予想落札価格)と入札の「最低価格」を決めます。

 

基準価格は普通の取引の相場の70%くらい、最低価格は55%くらいです。

 

  • 不動産売買のプロではなく、裁判所がやる仕事
  • 高く売るより、どんどん仕事を片付けることが優先
  • 訳アリ物件

 

ということで、競売は普通の相場よりかなり安いのです。

 

なお、この現状調査に抵抗しても強制的に実行されるので、素直に従った方がよいです。

 

STAGE 4 配当要求終期の公告

これは「この物件はもうすぐ競売にかけるので、競売申し立てをした人以外の債権者で配当を受けたい人は申し出て!」というお知らせです。

 

裁判所でこの公告が地番とともに公開されるので、家の持ち主はすぐわかります。

 

不動産業者はこの情報を絶えず調べているので、すぐに任意売却の営業に動きます。

 

たくさんのDMが届き、不動産屋の車がしょっちゅう家の前に停まります。

 

スーツの男たちが勝手に家の周囲を調べたり、中を見せてくれてと押し寄せます。

 

場合によっては近所に聞き込みをします。

 

この段階で近所の人は、「〇〇さんの家は競売にかかったのだな」と気づきます。

 

STAGE 5 競売の実施

競売は裁判所で行われ、普通のオークション同様、一番高い値段を言った人が落札します。

 

あなたの家にも実施の1〜2ケ月前に「入札の通知」が届きます。

 

2週間くらい前から一般の人にもインターネットや裁判所で物件情報が公開されます。

 

「〇〇さんの家、どうもおかしい」と思った近所の人がネットで調べて「やっぱり!」とわかるわけです。

 

競売の実施から2週間後に落札者が決まります。

 

STAGE 6 引っ越しまたは強制執行

落札者が決定した後、売却許可決定が出され、物件の引き渡しとなります。

 

あなたは引き渡し日までに荷物をまとめて出ていかねばなりません。

 

引っ越しの費用もないとか、最後まで抵抗してやるとかで、ずっと居座ると強制執行になります。

 

大勢の実行部隊が訪れ、力づくで家から追い出され、荷物は全部持っていかれて保管料を取られます。

 

近所の人にカーテンの陰から見られながら、こんなことになるのはみじめです。

 

どうせ出ていかねばならないなら、自分の意思で少しでも再起しやすい環境に移りたいものです。